Projektová dokumentace a nutné papírování před zahájením rekonstrukce

Tak jsme se rozhodli, že se pustíme do rekonstrukce, a začali jsme jednat s projektanty. Najednou jsme se ale setkali s velkým množstvím termínů, kterým jsme ani trochu nerozuměli. Když jsme oslovili projektanta s tím, že potřebujeme projekt, a on se nás zeptal, zda i studii nebo prováděčku, vůbec jsme nevěděli která bije. Proto jsme se tedy rozhodli v krátkosti vysvětlit, jak jsme jednotlivým termínům nakonec porozuměli, a jaké části projektové dokumentace jsou vlastně potřeba.

Nicméně jsme laikové, takže to vše prosím berte jako laický pohled na věc.

V první řadě je nutné zmínit, že kdybychom stavěli nový dům, určitě bychom volili úplně jinou cestu, než když dům rekonstruujeme. A právě proto, že se stavbou novostavby nemáme žádné zkušenosti, můžeme předat pouze zkušenosti s tím, jak jsme se rozhodovali právě u rekonstrukce. 

Pro ty, kteří jsou tedy úplně na začátku bychom zmínili, že když se zpracovává projekt pro rekonstrukci domu, má většinou dvě hlavní fáze. 

Tou první je studie, což je víceméně takový návrh, jak bude dům po rekonstrukci vypadat. Jde zde především o vymyšlení dispozic a zároveň vzhledu domu. Buď vám celou studii vytvoří projektant nebo architekt, a nebo si ji můžete navrhnout sami. Záleží jen na vás, co si vyberete, a jak moc se budete chtít na vymýšlení podílet. 

Druhou fází je projektová dokumentace pro stavební povolení nebo pro ohlášení stavby- typ potřebné dokumentace závisí na tom, jak rozsáhlá rekonstrukce bude. Tato dokumentace se skládá z velké spousty dokumentů, které se musí předložit úřadu. Všechny tyto dokumenty už vytváří projektant a nebo takzvaní „profesanti,“ kteří mají odbornou kvalifikaci pro jejich vypracování. Kromě těchto dokumentů jsou potřeba i takzvané „vyjadřovačky.“ Vyjadřovačka se říká stanovisku různých orgánů, jako jsou třeba hasiči nebo hygiena, kteří vám musí dát souhlas s tím, že váš projekt je z jejich pohledu v pořádku.

Z celé této hromady dokumentů tvořící celek s názvem projektová dokumentace, které budete dávat na úřad, je ze stavebního hlediska asi tím nejdůležitějším dokument, který se jmenuje „Půdorys.“ Půdorys je víceméně taková okótová studie, čili nákres vašeho domečku se všemi rozměry a technickými parametry.

Když jsme hledali projektanta, domnívali jsme se, že nám bude stačit tento půdorys jako to know-how, jak máme při rekonstrukci postupovat. Zjistili jsme ale, že tento dokument pro tyto účely rozhodně dostačující není. Úřadu totiž stačí pro udělení stavebního povolení jen velmi strohé zpracování a nepotřebuje vědět, z čeho přesně se bude skládat podlaha, stropy, zdi, atd. My jsme ale naopak tyto detaily znát potřebovali.

Zároveň jsme při našem bádání zjistili, že spousta projektantů zpracovává projekt právě jen tak, aby vyhovoval úřadu, nicméně pro praktické využití pro stavbu je skoro nepoužitelný. Na druhou stranu je ale toto vše jen otázkou poptávky. Je to samozřejmě ta nejlevnější varianta, takže projektanti tak často postupují, protože si to tak přejí jejich zákazníci.

Potom ale existují ještě další možnosti, a to takové řekněme „nadstavby.“ Projektant vám totiž může nabídnout vytvoření takzvané prováděcí dokumentace. Prováděcí dokumentace je detailně rozpracovaný dokument, ve kterém je vše rozepsáno velice detailně a zpracováno tak, aby se podle něj mohlo začít stavět a vy jste nic nezapomněli. Jsou tam uvedené konkrétní skladby podlah, zdí, materiály a je to přesně ten návod „Jak na to.“ Někdo si nechává zpracovat prováděčku na kompletně celou realizaci, někdo třeba jen na některé části- například jen na rozvody elektřiny a světla, nebo jen na vzduchotechniku.

Poté ještě někteří projektanti nabízejí takzvanou hybridní projektovou dokumentaci. Podle toho co nám bylo řečeno, hybridní dokumentace je taková řekněme jednodušší prováděcí dokumentace. Zkrátka tam toho není tak málo jako na dokumentu pro úřad, ale ani ne tak moc, aby to byla úplná prováděčka. Námi oslovení projektanti nám řekli, že spousta lidí se rozhodne jít právě touto cestou. Připlatí si něco málo za podrobnější projekt, ale neplatí celou částku za prováděcí dokumentaci. Domníváme se, že je to z důvodu finančního. Prováděcí dokumentace většinou stojí cca. stejně jako právě ten projekt pro stavební povolení a většině stavebníkům toto přijde už moc finančně nákladné. 

No a teď když člověk vážně neví co a jak, je dost těžké se rozhodnout jakou cestu zvolit. Tedy alespoň my se rozhodovali pěkně dlouho. Neměli jsme časové kapacity na to, abychom mohli domeček celý rekonstruovat svépomocí. Řešili jsme tedy dilema, jakou dokumentaci vybrat pro to, aby stavební firma věděla jak má postupovat a nevznikaly tam nějaké dohady a oboustranné reklamace z důvodů, že jsme nedali přesné instrukce.

Mnoho lidí se domnívá, že když dá realizační stavební firmě do ruky projekt pro stavební povolení, firma bude vědět, co má přesně dělat. Bohužel, opak je pravdou a spousta firem vyžaduje právě tuto prováděcí dokumentaci. Nechtějí si totiž brát na triko to, že udělají špatné rozhodnutí, a pak se něco třeba pokazí. Toto nám přijde úplně pochopitelné, hlavně u rekonstrukcí, kdy se jedná často o velmi staré domy, které s sebou nesou spoustu skrytých problémů a komplikovaných konstrukčních řešení. Proto je velmi důležité toto brát v potaz a zohledňovat to už při výběru typu projektové dokumentace. 

Tady opět záleží na tom, zda to člověku bude stavět firma a nebo si to bude dělat sám svépomocí. Bez prováděčky už je tedy na vás, jak moc jste zdatní a jak moc si budete schopni nastudovat všechny postupy a detaily (Například skladbu podlahy), jelikož se vás stavební firma bude ptát „jak to tedy chcete.“ Nicméně existují i realizační firmy takové, které jsou schopné stavět jen podle tohoto projektu pro stavební povolení a nějak vám to za chodu vymyslí. Každopádně ale v tomto případě člověk není moc schopný vypočítat, kolik to všechno bude stát peněz dříve, než se do rekonstrukce pustí.

V našem případě, kdy ani jeden z nás nejsme stavař, pro nás bylo velmi důležité mít projekt zpracován tak podrobně, aby firma věděla přesně jak postupovat a proto jsme hledali projektanta, který by nám zpracoval i prováděcí dokumentaci. O tom, jak jsme vybírali projektanta se dozvíte v dalším díle, protože kapitola „projekt je velmi rozsáhlé téma,“ tak ať se teď do toho nezamotáme. 

Bohužel ale příběh o našem projektantovi byl jednou velkou tragédií a tak jsme nakonec skončili bez prováděčky. Už nebyl čas a tak bylo nezbytné najít firmu, která by vše zvládla zrekonstruovat pouze podle velice strohé projektové dokumentace pro stavební povolení. 

Jelikož jsme ale měli strach, aby to vše bylo technologicky správně, rozhodli jsme se, že budeme zároveň hledat tak zkušený stavební dozor, který bude s realizační firmou i s námi vše konzultovat a pomůže nám vždy vymyslet tu nejrozumnější a cenově nejpřijatelnější variantu pro vyřešení jednotlivých stavebních částí. Přecejenom v dnešní době, kdy už existuje nespočet technických řešení a nabízí se velká množství materiálů, dá se spousta rekonstrukčních kroků řešit různými způsoby. 

No a jak to vidíme dnes? Jak bychom postupovali, kdybychom to dělali opět od nuly? Určitě jsme přehodnotili pár věcí. 

Co se týče nutnosti mít při rekonstrukci prováděcí dokumentaci, je to velice sporné. Většina dobrých projektantů vám toto doporučí a i my sami jsme ji od našeho projektanta původně chtěli. Když jsme se ale v praxi setkali s tím, že se celá rekonstrukce nakonec musela udělat kvůli zjištěným vadám jinak, zbytečně bychom za takovou prováděcí dokumentaci zaplatili dalších třeba 80-100 tisíc navíc a byla by nám skoro k ničemu.

Byli jsme tedy nakonec rádi, že to s naším projektantem číslo jedna nedopadlo a rozvázali jsme spolupráci před tím, než nám prováděcí dokumentaci začal zpracovávat. Nehledě na to, že stejně jako jeho původní projektová dokumentace pro úřad, byla by určitě i tato nepoužitelná. A i čistě hypoteticky, kdybychom měli dobrého projektanta a dobře zpracovanou prováděcí dokumentaci, vzhledem ke všem objeveným neduhům na stavbě by nám stejně posloužila maximálně jako topivo do krbu. 

Jedním projektantem nám bylo doporučeno i řešení, že u rekonstrukcí má smysl tuto prováděcí dokumentaci vytvářet společně až v průběhu rekonstrukce samotné. Prováděčka by v tomto případě vznikala průběžně a projektant zde spíše slouží jako takový konzultant, a pomáhá vymýšlet postupy zatímco už rekonstruujete a vy odhalujete různé objevy. Tato varianta zní po našich zkušenostech líbivě, na druhou stranu většina projektantů je časově velmi zaneprázdněných a určitě nebudou mít čas na to vám vše vymýšlet během průběhu celé rekonstrukce, kdykoliv se vyskytne nějaký problém. Této role se tedy v praxi ujal náš stavební dozor ve spolupráci se námi zvolenou zkušenou stavební firmou. Na stavbě je většinou třeba dělat rozhodnutí docela rychle, někdy v řádu minut či hodin, a proto byla vlastně formální tvorba prováděcí studie za chodu trochu nesmysl.

Kdybychom tedy stavěli novostavbu, určitě bychom si takovou prováděčku nechali zpracovat. Při opravě starého domu by šlo asi o zbytečnost, alespoň tedy v našem případě. My musíme na vše reagovat průběžně a mnohdy jsme nuceni měnit původní plány z hodiny na hodinu. Zároveň jsme našli takovou stavební firmu a dozor, aby nebyla prováděcí dokumentace potřeba.

Pojďme to tedy ještě jednou celé rychle shrnout:

Studie – nákres toho, jak bude vaše bydlení vypadat

Projektová dokumentace pro stavební povolení – soubor dokumentů, které budete dávat na stavební úřad

Prováděcí dokumentace – velmi detailní nákres vašeho budoucího bydlení se všemi materiály a jejich rozměry

Ještě jeden termín bychom rádi zmínili, a to je termín inženýring.

Inženýring je taková dost otravná práce, jelikož zabere hromadu času. Je to běhání po úřadech se všemi potřebnými dokumenty, dále je to získávání souhlasných vyjádření jednotlivých institucí k vašemu projektu a následné vyběhávání dalších dodatečných okumentů, které po vás úřad bude chtít. 

Každý stavební úřad se může svými požadavky lišit. Někde vám bude stačit pomalu jen obrázek domu, jak kdyby ho maloval Picasso, jinde na vás budou dupat a budou chtít takových papírů, že vám bude trvat i několik měsíců je všechny získat, a pořád to pro úřad bude málo. 

Většina projektantů dnes tento inženýring nabízí za poplatek 5-20 tisíc Kč. Za nás bylo toto jasná volba. Kdybychom vše řešili sami, projekt bychom asi nezískali nikdy. Náš úřad toho chtěl totiž opravdu hodně a stále se mu něco nelíbilo. Když bychom sečetli všechen čas strávený cestováním na úřad a to samozřejmě jen v pracovní době úřadu, kdy my chodíme do práce, stálo by nás to několikanásobně víc, než když jsme to nechali na někom jiném, kdo nám zaručí, že to vše dotáhne do zdárného konce. Zde jsme se bohužel také trochu spletli, ale to vše bude opět v příběhu o našem „povedeném“ výběru projektanta. Zpět k tématu-  pokud inženýring nenabízí váš projektant, stále existuje spousta firem, které vám toto za úplatu vyřeší. Stačí se zeptat strýčka googlu a on vám jich určitě hned několik doporučí. 

Určitě by ještě stálo za zmínku, že pokud budete žádat o dotace v rámci Zelené úsporám, je toto třeba zohlednit už při vytváření projektu a proto si tento bod určitě dejte do smlouvy se svým projektantem. Ne každý projektant zná podmínky pro čerpání a tak je třeba ho informovat o přesných parametrech, které budete muset dodržet, aby na ně bral při vymýšlení projektu ohled. Každopádně o tomto tématu se rozepíšeme více v kapitole, která se bude věnovat právě dotacím.

Bylo to dnes dlouhé, ale snad alespoň trošku přínosné, pokud jste se do toho ještě nepustili. Mějte se prima, a zase za týden.

Péťa, Vláďa a Míša

Projektová dokumentace a nutné papírování před zahájením rekonstrukce

Diskuze

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.