Výběr nemovitosti: Prohlídka, aneb na co si dát pozor, než podepíšete kupní smlouvu

Když člověk kupuje několikátou nemovitost, už trochu tuší, na co si má dávat pozor a je většinou připraven na to, že dům může skýtat velké množství překvapení.

My kupovali dům poprvé a tak jsme bohužel byli velmi naivní a důvěřiví. Viděli jsme jen to pěkné a nechali se okouzlit těmi “povrchovými” krásami, které dokonale maskovaly veškeré chyby uvnitř, a odvracely tak naši pozornost od detailů, z kterých bylo zřejmé, že je dům po statické stránce v nepořádku.

Kdybychom nepodcenili prohlídku a kdybychom si o domu více zjistili, určitě bychom třeba už tenkrát odhalili pár strašáků, kteří na nás vypadli ze skříní až když jsme se pustili do té velké rekonstrukce. Zde se tedy podělíme o nešvary, které jsme přehlídli a chyby, které jsme udělali. Třeba alespoň vám pomohou dát si větší pozor už při koupi a nenaletět tak, jako jsme naletěli my.

  1. Špatně jsme si přečetli inzerát a málo jsme se ptali na detaily z inzerátu. Inzerát zmiňoval, že v domě proběhla před deseti lety rekonstrukce. Tady se ale může skýtat jeden velký chyták. Nemusí to totiž vůbec znamenat, že před deseti lety byl dům rekonstruován, ale pouze to, že byla rekonstrukce ukončena. Rekonstrukce tedy mohla klidně začít před 60ti lety a před deseti lety mohla být už jen položena jiná podlahová krytina. Dále, je třeba si dát pozor na termín celková rekonstrukce a rekonstrukce. Pokud by bylo zmíněno, že proběhla rekonstrukce celková, z právního hlediska pak máte větší šanci na úspěch u soudu, jelikož taková rekonstrukce už má nějaká pravidla a prodávající vás tímpádem neočůrá jen tím, že vyměnil koberec. Pokud v inzerátu bude uvedeno, že je dům zrekonstruovaný, chtějte vědět detaily. Ptejte se kdy, co, jakým způsobem, a zjistěte si to z dokumentů na stavebním úřadě. Zároveň pak při koupi nemovitosti doporučujeme toto vše dát jako přílohu ke kupní smlouvě a tato prohlášení se všemi detaily nechat PODEPSAT! prodávajícími. Pak se vám nemůže stát, že při rekonstrukci zjistíte, že je třeba elektřina stále v hliníku, ačkoliv vám bylo při prohlídce sděleno, že jsou všude nové rozvody. Nebo takhle, stát se to určitě může, ale už na to budete mít teoreticky alespoň nějaký papír a tímpádem to bude vše snadněji uhádatelné jako skrytá vada. Když to nebudete mít v kupní smlouvě uvedené, nebudete pak mít jak dokázat, že vám to při prohlídce někdo řekl, a můžete být odbyti slovy, že jste měli šanci si toho všimnout, kdybyste se při prohlídce lépe dívali.

  2. Vzali jsme si na prohlídku nedostatečně zkušeného stavaře, který přehlédl spoustu detailů. Bohužel jsme nebyli připraveni předem a když se najednou objevila vysněná nemovitost, sháněli jsme narychlo odborníka, který by nám ji při prohlídce zhodnotil. Bohužel ale žádný odborník neměl čas. Poprosili jsme tedy alespoň kamaráda, který má vystudovanou stavařinu. Bohužel nám nic jiného nezbylo. Dnes už víme, že bychom si odborníka našli s předstihem tak, aby měl, až se vysněná nemovitost objeví, čas se s námi na ni podívat a pořádně majitele proklepnout.

  3. Detaily. Při prohlídce je třeba si všímat všeho. Je jasné, že v malém bytě 2+kk se člověk asi moc nezdrží, ale pokud kupujete dům se zahradou, bazénem, podsklepením a spoustou pokojů, určitě bychom se nebáli strávit na prohlídce dostatečně dlouhý čas na to, abyste si proklepli každý jeho růžek a zákoutí. Důležité je si všímat detailů. Sledujte praskliny na domě jak zvenku tak uvnitř a ptejte se proč tam jsou. Občas to může být prasklá omítka, ale občas taky známka toho, že má dům statické problémy. Když uvidíte na zdi mokrou mapu, ptejte se proč tam je. Ptejte se na izolaci, základy, statiku. Co se týče základů, jejich sanace je opravdu velmi finančně náročná, takže především u starých domů toto téma nepodceňte. Ptejte se na každou maličkost, která vám může přijít divná. Ptejte se otevřeně a upřímně, zda je v domě nějaký problém. Ptejte se, jak je to v zimě, v létě, zda měli někdy majitelé problém se zvířátky (kuny, myši  atd.) Ptejte se, zda někdy měli problém se dřevomorkou nebo červotoči, popřípadě jak jsou staré krovy a kdy je naposledy viděli. U střechy silně doporučujeme vyžádat si návštěvu půdy a důkladné prohlédnutí krovů. I taková na pohled nově vypadající střecha totiž může být v havarijním stavu a může vám to udělat při rekonstrukci další 1 mil. navíc. Sledujte jakékoliv známky zatékání střešními okny a ptejte se, zda tam někdy při deštích zvenku teklo. Ptejte se zda tam někdy byly záplavy nebo požár. Pokud má dům krb a komín, chtějte znát detaily- je správně postavený, jsou na něm dělané revize, apod. Taková oprava komína také může vyjít na pěkných pár desítek tisíc korun. Zkrátka a dobře, ptejte se opravdu na vše. Nám bylo ptát se na detaily hloupé a bohužel za to teď platíme nemalé peníze. Přecejenom nemovitost pro vaše bydlení nekupujete každý rok. Nebojte se tedy být hnidopiši a piďte se po sebemenších problémech, ať o nich víte a následně vás nepřekvapí.

Tak a teď tedy dáváme k dobru takový “menší” seznam detailů a velkých detailů, které jsme bohužel přehlédli, nebo jsme se báli zeptat, nebo jsme si je nenechali uvést do kupní smlouvy, a teď na to doplácíme:

  • Chybějící hromosvod- jo, toho jsme si prostě nevšimli
  • Voda ve sklípkách- bylo tam sice čerpadlo, ale netrklo nám, že tam je z důvodu, že může pravidelně vyčerpávat vodu z domu
  • Celková vlhkost domu – Byly sice na zdech mokré mapy, ale jak jsme byli nadšení z celkového dojmu, kterým na nás dům působil, neuvědomili jsme si, že i ty malé mapy mohou znamenat dost zásadní problém nevyřešené izolace a zároveň problémy se statikou. Zároveň byl dům inzerován jako suchý, takže nás ani nenapadlo, že by někde mohl být s vlhkostí problém
  • Nechali jsme se „ukecat“ slovy o proběhlé rekonstrukci a nenechali jsme si doložit konkrétní informace- kdy, co, jak
  • Uvěřili jsme tomu, že k domu nenáleží žádná stavební dokumentace ani základní zaměření stávajícího stavu a bohužel jsme to i podepsali v kupní smlouvě- na stavebním úřadě sice opravdu žádná dokumentace nebyla, nicméně u starosty v archivu obce už se jedna dokumentace nalezla a byl v ní nespočet dokumentů, který by nám mohl pomoci odhalit určité nálezy ještě před koupí- bohužel jsme starostu požádali o prohledání archivu až těsně před začátkem rekonstrukce
  • Uvěřili jsme tomu, že je střecha nová a tudíž se na ní, podle slov realitního makléře, nemusí 50 let sáhnout- po odkrytí krovů a pozadnic jsme zjistili, že je veškeré dřevo prolezlé červotočema + trámy měly průřezy, jelikož byly sundané z jiné střechy a použité na stavbu této střechy
  • Uvěřili jsme původním majitelům, že jsou v domě udělané nové rozvody- nové byly jen v pár místnostech, jinak ve velké části domu stále elektřina frčela v hliníku
  • Uvěřili jsme, že jsou v domě nové lité podlahy- byl to jen beton bez jakékoliv izolace položený na hlíně- měli jsme se víc ptát na postupy rekonstrukce a nechat si to podepsat
  • Zvířátka- ani nás nenapadlo se na toto zeptat, ale náš dům byl útočištěm nejenom malých myšek, ale i potkanů a kun
  • Světlé výšky- tak tohle byl dost zásadní oříšek- bývalý majitelé si dělali rekonstrukci samodomu a vůbec neřešili světlé výšky místností, které naprosto nesplňovaly normy. Nyní, když jsme se pustili do rekonstrukce, jsme v případě řešení stavebního povolení však normy museli dodržet. V praxi to znamenalo, že pokud bychom nezvýšili střechu alespoň o pár řad cihel, nezkolaudovali bychom. Dům nám tedy byl prodán jako 5+2, nicméně 5 obytných místností kvůli výškám neměl. Ty místnosti tam samozřejmě byly, ale žádná z nich nemohla být zkolaudována jako obytná. Mohli jsme tímpádem požadovat nižší cenu, jelikož to byla rozměry spíše chata než rodinný dům a tam jsou samozřejmě jiné ceny za m2.
  • Nevšimli jsme si, že domu chybí základy- Jo, toto je přecejenom hůře zjistitelné. Těžko člověk pojede na prohlídku starého domu s lopatou a bude hloubit sondy po obvodu celého domu. Pokud je ale dům opravdu starý, velmi doporučujeme si nechat na papír od prodávajících podepsat v jakém stavu základy jsou, zda je pod domem základová deska, jak jsou základy řešené, a jak je řešené jejich odizolování. To vše přiložit jako přílohu ke kupní smlouvě nebo to přidat přímo do části pojednávající o stavu budovy.
  • Nevšimli jsme si shořelé střechy a trámů komplet prolezlých červotočema- ohořelé trámy se zjistit nedaly, ale kdybychom byli důslednější na půdě, možná bychom si všimli alespoň těch uhnilých trámů

V neposlední řadě bychom určitě ještě rádi zmínili pár problémů, které nás naštěstí nepotkaly, nicméně potkaly naše známe při jejich rekonstrukcích.

Jedním z nich jsou věcná břemena a tím druhým možná zadlužení stávajících majitelů.  Obě tyto věci vám totiž můžou do budoucna způsobit dost komplikací při plánované rekonstrukci. Určitě si pořádně prolustruje katastr nemovitostí a nastudujte detaily o všech pozemcích, které budete kupovat. Mimo to je určitě záhodné si i něco málo zjistit o majitelích- např. zda na nich nevisí exekutoři. V registru dlužníků se dají tyto informace zjistit. Zároveň se ujistěte, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy, pohledávky nebo věcná břemena. Známému se takhle povedlo koupit dům, kde měl nahlášené trvalé bydliště nějaký bezdomovec, a byl velký kumšt tento problém vyřešit.

Za závěr určitě chtějte vidět veškerá vyúčtování a náklady na provoz domu. Například v našem domečku majitelé platili jen na zálohách za plyn něco kolem 80 tisíc Kč ročně, což už je sakra velká částka. I to vám potom může pomoci odhalit, že v domečku možná nefunguje vše tak jak by mělo.

V našem videu se dozvíte vše podrobněji, a zároveň v něm uvidíte pár pěkných fotek porovnání těch krásných prvních dojmů na první pohled s realitou schovávající se za zdmi, pod palubkami, izolací a pod domem.

Výběr nemovitosti: Prohlídka, aneb na co si dát pozor, než podepíšete kupní smlouvu

Diskuze

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.